193 浏览创业潮流下，一批又一批的追梦青年选择自主创业。有人选择注册公司，有人选择租赁店面。那么在商铺租赁合同方面就会存在一些纠纷。比如当你的商铺签订时间即将期满，你的竞争方竞争条件与你相同，你的商铺租赁合同优先续租权如何行使呢？ 一、商铺租赁合同优先续租权如何行使 我国法律并未规定优先租赁权，不过，也不排斥优先租赁权。如果承租人和出租人在租赁合同中约定了优先租赁权的，这是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护。 合同到期后，出租人应保障原承租人优先租赁权的实现。约定的优先租赁权合法有效，受法律保护，不过，如果新的承租者是善意承租，优先租赁权不能否定新的租赁合同的效力，只能是追偿违约方的赔偿责任。 合同到期后，出租人应保障原承租人优先租赁权的实现。在新的竞租者提出新的承租条件后，出租人应先征求原承租人是否愿意接受该新的承租条件。 如果承租人接受该承租条件，出租人应将租赁物优先出租给原承租人，只有在原承租人明确表示不能接受新的承租条件时，出租人方可将租赁物出租给新的承租人。 约定的优先租赁权合法有效，受法律保护，不过，如果新的承租者是善意承租，优先租赁权不能否定新的租赁合同的效力，只能是追偿违约方的赔偿责任。
二、商铺租赁合同纠纷如何解决 （一）承租租赁房屋产权不明或瑕疵的房屋，承租人的权益将无法得到很好保障。因此，律师建议： 第一，承租前核实权属。承租方在签订商业地产租赁协议前需要核实房屋产权证书的原件，必要时还应在房屋交易中心查询房屋权属登记情况。通过对出租方 主体资格的审查，可以核实房屋租赁协议的出租方与产权证书登记的所有权人是否一致。同时如果出租方并非房屋所有权人，而是代理出租、委托出租，则需要出租 方提供房屋所有权人的委托书等法律文件；如果出租房屋是两人以上共有的，则需要得到全体房屋所有权人的同意或授权。通过对该物业的权属情况进行调查，还可 以确认租赁房屋是否存在权利负担或瑕疵。例如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的，权属有争议的物业就不能进行租赁。 第二，关于租赁房屋设立抵押的问题。《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押协议前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后 抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”因此，如果房屋出租后设立抵押的，该租赁关系不受影响。如果房屋先抵押，后出租的，出租方应该书面 告知承租人，律师建议双方在租赁协议中明确约定当抵押权实现造成租赁协议解除的，出租方应承担的法律责任。 （二）在商铺租赁过程中，承租人通常会按照自己的要求对房屋进行装修。就装修问题事先约定不明而引发的租赁纠纷日渐增多。对此，律师建议： 第一、关于装修范围必须书面征得出租人的同意。承租人在装修前，应将房屋装修设计方案取得出租人认可；明确承租人违反上述约定应承担的恢复原状、赔偿损失、支付违约金等责任。 第二、不能损害原房屋主体结构，影响房屋建筑安全。为防止因承租人装修造成房屋结构破坏，出租人可以要求承租人预先支付一定数额的钱款作为装修保证金，以保证承租人履行其装修条款中约定的义务。 第三、协议期满或提前终止时，装修折旧与补偿方式一定要约定清楚。如因承租人违约导致租赁提前终止时，承租人无权要求出租人给予装修补偿。双方还应在装修条款中明确非因承租人原因而导致租赁提前终止时，出租人的装修补偿义务和补偿标准。 三、商铺租赁合同优先续租权相关法律法规 商铺租赁合同期满时，如果没有约定，原租户没有租赁优先权。 法律依据《中华人民共和国合同法》 第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。 第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。 第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人行使优先购买权的； （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； （四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 |
